1. Druhy bytů z hlediska vlastnictví

Dnes již převládající formou bytového vlastnictví je přímé vlastnictví bytové jednotky – jde o byty označované jako tzv. byty v osobním vlastnictví. Toto označení je nepřesné a právně archaické. Užíval je československý občanský zákoník v době socialismu (zákon tehdy rozlišoval dvě kategorie vlastnictví, a to socialistické společenské vlastnictví a vlastnictví osobní). Od 1. ledna 1992 zákon opět zrovnoprávnil vlastnictví všech osob (§ 124 občanského zákoníku) a užívá již pouze jediný pojem „vlastnictví.“ Přesto se v lidové mluvě zachoval pojem osobní vlastnictví (či soukromé vlastnictví) jako jakési odlišení od vlastnictví státního či „podnikového“, v případě bydlení též „družstevního“. Bytem v osobním vlastnictví se tedy hovorově označují byty, které patří přímo konkrétní fyzické osobě, jež je obvykle jejich obyvatelem. Tím se odlišují od tzv. bytů družstevních, tj. bytů ve vlastnictví bytových družstev (kde členové družstva jsou nájemci), jakož i od klasických bytů nájemních (tedy tzv. bytů s majitelem či bytů státních či obecních, jejichž obyvatelé mají byt v nájmu).

Právní povaha tzv. bytů v osobním vlastnictví je obdobná jako povaha jiných nemovitostí, tedy pozemků či domů. Každý takový byt (tzv. bytová jednotka) musí být zapsán v katastru nemovitostí a může být samostatně převáděn jeho vlastníkem shodným způsobem, jak je tomu u jiných nemovitostí (domů, pozemků)

Naproti tomu byty v tzv. družstevním vlastnictví jsou, jak již zmíněno výše, byty, jejichž vlastníkem (resp. vlastníkem domu, v němž je byt umístěn) je bytové družstvo, přičemž členové tohoto družstva mají na základě stanov družstva právo nájmu k některému z bytů. Družstevní bydlení má u nás velkou tradici a jeho kořeny lze hledat v socialistickém kolektivizování ekonomiky. Členové družstva proto nejsou vlastníky bytů – byty (resp. celý dům) vlastní družstvo. Členové družstva mají však natolik intenzivní právo dispozice s příslušným bytem, že se z faktického hlediska velmi blíží přímému vlastnictví. Navíc mají členové družstva pochopitelně možnost prostřednictvím svého členství v družstvu ovlivňovat fungování tohoto družstva, a proto je jejich právní i faktický vliv na nakládání s bytem podstatně vyšší, než je tomu u nájemních bytů.

Pakliže obyvatel bytu není ani vlastníkem bytu, který obývá, ani není členem družstva, jehož dům obývá, pak pravděpodobně jde o byt nájemní. Nájemním bytem může být buď byt státní, obecní (v případě, že vlastníkem je stát či obec), ale může jím být i soukromého vlastníka (tedy ve vlastnictví fyzické či právnické osoby). Obyvatel bytu obývá byt na základě nájemní smlouvy, kterou uzavřel s vlastníkem bytu nebo domu. Jeho nájemní právo je poměrně intenzivně chráněno příslušnými ustanoveními občanského zákoníku (§ 685 a násl.), která (snad jako jistý relikt socialistického režimu) do značné míry znemožňují fungování trhu s byty. Pronajímatel totiž v mnoha případech nemá možnost rychle ukončit nájem ani při závažném porušování povinností nájemce – často i v takových případech musí opatřovat takovému nájemci náhradní byt. Důsledkem je pak mimo jiné i dlouhotrvající obtěžování ostatních nájemníků jedním neukázněným nájemcem, jehož není možné z bytu efektivně vystěhovat.

Poněkud zvláštní kategorií nájemních bytů jsou pak tzv. byty služební či podnikové. Mezi ně se řadí byty určené pro ubytování osob, které mají v těchto bytech bydlet ze služebních důvodů proto, že by jinak byl ohrožen provoz objektů, v nichž se tyto byty nacházejí. Nejčastěji půjde například o školnické byty ve školách, různé drážní byty u železničních objektů apod.

Dalším typem služebních či podnikových bytů jsou byty, které zaměstnavatel pronajímá svým zaměstnancům (včetně bytů policejních sborů a jiných ozbrojených složek).

Nájem ve všech služebních a podnikových bytech je vázán na výkon práce pro pronajímatele. Ukončení výkonu práce pro pronajímatele je tudíž důvodem k výpovědi ze služebního bytu. I zde je však třeba poznamenat, že pro pronajímatele je obvykle nesnadné propuštěného zaměstnance vystěhovat ze služebního bytu, neboť ten má dle ustanovení § 712 odst. 2 ve spojení s § 711 odst. 1 písm. b) občanského zákoníku právo na náhradní byt.

Velice výjimečně se v praxi můžeme setkat ještě s poměrně nepraktickým vlastnickým modelem bytového bydlení, kterým je spoluvlastnictví k celému domu. Jde o to, že před účinností zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, tj. před 1. květnem 1994, nebylo možno vymezit byt (bytovou jednotku) jako samostatnou věc, která mohla být předmětem vlastnictví. Proto došlo k některým unáhleným privatizacím domů, při nichž se celý dům stal spoluvlastnictvím svých jednotlivých nájemníků. Znamená to, že každý z takových spoluvlastníků má ideální spoluvlastnický podíl na celé budově, tedy včetně všech bytů, a není tedy vlastníkem konkrétního bytu. Kromě obtíží při sjednávání dohody o užívání jednotlivých bytů je zejména tento právní stav nevyhovující při převodech vlastnictví. Každý ze spoluvlastníků domu totiž při prodeji svého spoluvlastnického podílu musí povinně podle § 140 občanského zákoníku nabídnout nejprve prodej svého podílu ostatním spoluvlastníkům domu – teprve po jejich odmítnutí může svůj podíl prodat třetí osobě. Pokud by některému ze spoluvlastníků nenabídl svůj podíl ke koupi, mohl by se tento domáhat neplatnosti prodeje třetí osobě pro porušení jeho předkupního práva.

Popsaný nevhodný model spoluvlastnictví budovy je možné podle dnes platného ustanovení § 5 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů rozdělit na vlastnictví jednotlivých bytových jednotek, a to nejčastěji na základě dohody spoluvlastníků. Zákon však (snad z důvodů snahy o ochranu nájemníků, která však v daném případě nemá žádný racionální důvod) byl novelou v roce 2001 doplněn o ustanovení, které zakazuje rozdělit spoluvlastnictví k budově do vlastnictví jednotlivých bytových jednotek, pakliže alespoň jeden byt v budově je v nájmu fyzické osoby. Zákonodárce tak zjevně namísto toho, aby hledal racionální řešení, zvolil cestu nejjednodušší: v komplikovanější situaci rozdělení prostě zakázal. Důsledek si můžeme představit na příkladu: V domě o 50 bytech, je 49 uživatelů jednotlivých bytů spoluvlastníky domu, jeden byt užívá jako nájemce osoba, která spoluvlastníkem domu není (například se odmítla podílet na privatizaci). Takový dům není možné rozdělit na bytové jednotky. Přitom se nabízí poměrně jednoduché řešení: každý ze spoluvlastníků by se stal vlastníkem jednotky, kterou užívá s tím, že poslední bytová jednotka, kterou užívá osoba, jež není spoluvlastníkem budovy, by zůstala ve spoluvlastnictví 49 osob a jejím nájemcem by samozřejmě zůstala stále stejná osoba. Zůstává otázkou, zda motivem uvedené účelové novely tedy spíše než ochrana nájemníků nebyl osobní zájem některých skupin – je totiž jasné, že byty v takto spoluvlastněných budovách jsou prakticky zablokovány pro jejich další převody…

 Datum poslední aktualizace: 31. prosince 2003