8. Přechod práva nájmu

Podle ustanovení § 680 odst. 2 a 3 občanského zákoníku dojde-li ke změně vlastnictví k domu či bytu, vstupuje nabyvatel (dědic, kupující) do právního postavení pronajímatele. Přitom z důvodu změny vlastnictví je oprávněn nájemce nájemní smlouvu vypovědět, a to i tehdy, byla-li nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou. Nový vlastník však výpověď z nájmu bytu není oprávněn podat jen proto, že došlo ke změně vlastnictví k bytu.

Pokud však zemře nájemce, je situace zcela odlišná. Jde totiž o to, že nájemní právo není předmětem dědění. Podle ustanovení § 706 odst. 1 občanského zákoníku, jestliže nájemce bytu zemře a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, stávají se novými nájemci tohoto bytu děti, vnuci, rodiče, sourozenci, zeť a snacha původního nájemce, pokud prokáží, že s ním žili v den jeho smrti ve společné domácnosti (pravděpodobně v předmětném bytě) a nemají jiný vlastní byt. Novými nájemci se mohou stát také ti, kteří pečovali o společnou domácnost zemřelého nájemce nebo na něho byli odkázáni výživou (například nesezdaní partneři), jestliže prokáží, že se zesnulým nájemcem žili ve společné domácnosti aspoň po dobu tří let před jeho smrtí a nemají vlastní byt. Narozdíl od příbuzných, kteří musejí prokázat pouze existenci společné domácnosti v době smrti a dále skutečnost, že nemají vlastní byt, posléze uvedené osoby musejí existenci společné domácnosti nebo odkázání na výživu zemřelým prokázat nejméně po dobu tří let před smrtí nájemce. Zemře-li pak jeden z manželů, kteří byli společnými nájemci bytu, stane se jediným nájemcem pozůstalý manžel.

K tomu je třeba doplnit, že k prokázání existence společné domácnosti nestačí pouhá formální skutečnost, že příslušná osoba byla v bytě přihlášena k pobytu. Podle ustanovení § 10 odst. 2 zákona č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel, z přihlášení občana k trvalému pobytu nevyplývají žádná práva k objektu, v němž je občan k pobytu přihlášen, ani vůči vlastníku nemovitosti. To znamená, že registrace pobytu nemá vliv na možnost přechodu nájmu a na druhou stranu bezesporu může právo nájmu přejít i na osobu, která vůbec k pobytu v daném bytě přihlášena není. Společnou domácností je třeba ve smyslu ustanovení § 115 občanského zákoníku rozumět stav, kdy osoby tvořící tuto společnou domácnost spolu trvale žijí a společně uhrazují náklady na své potřeby. Nestačí tedy, že spolu osoby žijí, ale je třeba též prokázat, že se společně podílejí na nákladech na životní potřeby (tedy náklady na domácnost, úhrada nájemného a souvisejících plateb apod.).

Jestliže zemře nájemce družstevního bytu a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, přechází smrtí nájemce jeho členství v družstvu a nájem bytu na toho dědice, kterému připadl členský podíl v družstvu. Pokud je byt ve společném nájmu manželů, zanikne smrtí jednoho z manželů společný nájem bytu manžely. Bylo-li právo na družstevní byt nabyto za trvání manželství, zůstává členem družstva pozůstalý manžel a jemu náleží i členský podíl v družstvu. Jestliže zemřel manžel, který nabyl právo na družstevní byt před uzavřením manželství (nevzniklo tedy tzv. společné členství manželů v družstvu), přechází jeho smrtí členství v družstvu a nájem družstevního bytu na toho dědice, jemuž připadl členský podíl v družstvu. Znamená to, že v případě družstevních bytů nejsou stanoveny restriktivní podmínky přechodu práva nájmu, jak je tomu u bytů nájemních, a právo k družstevnímu bytu je ve skutečnosti předmětem dědění.

Na okraj je podstatné též zmínit, že byt, který je vlastněn jeho uživatelem, je samozřejmě v případě smrti vlastníka předmětem dědění a přechází tak na dědice zemřelého. Není tedy třeba mít obavy, že právo k bytu zanikne smrtí, jak tomu za určitých okolností může být v případě bytů nájemních.

Zákon neuvádí speciální právní úpravu přechodu podnájemního práva v případě smrti podnájemce. Lze tedy usuzovat, že smrtí podnájemce s ohledem na ryze osobní povahu podnájemního práva toto právo zaniká. V případě smrti nájemce pak s největší pravděpodobností podnájemní smlouva může zůstat v platnosti tehdy, jestliže nájemní právo přejde podle ustanovení § 706 nebo § 707 občanského zákoníku na jinou osobu (viz výše) – to je v praxi možné zřejmě jen u družstevních bytů. Jak je uvedeno v úvodu této kapitoly, pro nájemní byty platí, že osoby, na které by mohlo právo nájmu přejít, musejí se zemřelým v bytě žít. V bytě, který je však předmětem podnájmu, nemohl žít ani zemřelý, natož s ním jakákoli z osob, které citovaná ustanovení občanského zákoníku dávají oprávnění převzít právo nájmu.

 Datum poslední aktualizace: 31. prosince 2003