4. Jak získat byt do vlastnictví a jak o něj přijít

K nabytí bytu do vlastnictví je třeba uzavřít kupní smlouvu (případně smlouvu darovací či směnnou). Smlouva musí obsahovat zejména velice přesné vymezení prodávaného bytu a společných částí domu, které k bytu náležejí, a to především identifikací podle příslušného listu vlastnictví v katastru nemovitostí. Bez této identifikace by smlouva nemohla být platná. Dále je samozřejmě ve smlouvě třeba uvést označení prodávajícího a kupujícího, přičemž označení prodávajícího by mělo být shodné se zápisem v části A listu vlastnictví katastru nemovitostí. Pokud je uzavírána smlouva kupní, je její nedílnou součástí samozřejmě i cena.

Při převodu nemovitostí je ustanovením § 46 občanského zákoníku vyžadováno, aby smlouva byla písemná a byla podepsána na jedné listině. Není proto možné, aby podpis prodávajícího byl na jiném exempláři smlouvy než podpis kupujícího. Podpis účastníků smlouvy musí být ověřen, a to například notářem, obecním úřadem nebo advokátem.

Při prodeji či koupi bytu je vhodné se s protistranou dohodnout, jakým způsobem budou upraveny některé velmi důležité okolnosti, zejména kdy dojde k předání bytu a kdy na kupujícího přejde nebezpečí škody na bytu (jinak řečeno, od kterého okamžiku půjde případné poškození bytu k tíži kupujícího).

Vlastnictví k nemovitosti totiž přechází na kupujícího teprve vkladem do katastru nemovitostí (s právními účinky ke dni podání návrhu na vklad u příslušného katastrálního úřadu), nikoli tedy uzavřením smlouvy. Do té doby zůstává vlastníkem prodávající. Interval mezi podpisem smlouvy a vkladem do katastru tak může být poměrně dlouhý (v závislosti na rychlosti řízení u příslušného katastrálního úřadu).

Proto je nezbytné po uzavření smlouvy podat návrh na vklad změny vlastnického práva do katastru nemovitostí. S ohledem na trvání převodu vlastnického práva též lze doporučit odložení doby splacení kupní ceny. Pokud by totiž byla kupní cena uhrazena při podpisu smlouvy, neměl by kupující jistotu, že vlastnictví na něj bude skutečně převedeno (například proto, že z jakýchkoli důvodů katastrální úřad odmítne vklad do katastru nemovitostí zapsat). Obvykle se proto užívá notářské úschovy, vázaných účtů u bank, případně úschovy u třetí osoby, například advokáta či realitní kanceláře (realitní kancelář však mimo jiné s ohledem na nedostatek její odborné péče v žádném případě nelze doporučit!), přičemž notář, banka, advokát či realitní kancelář jsou oprávněni vydat uschovanou finanční částku pouze proti předložení rozhodnutí katastrálního úřadu o provedeném vkladu. I když je tedy úhrada kupní ceny s využitím úschovy nepochybně dražší, lze toto řešení doporučit. Kupujícímu totiž zajišťuje, že až do té doby, než se stane vlastníkem bytu, neztratí kontrolu nad částkou kupní ceny. Prodávajícímu naopak využití úschovy dává jistotu, že kupující kupní cenou disponuje a zaplatí ji. Aby byl účel úschovy bezpečně naplněn, je jako schovatele vhodné využít důvěryhodný subjekt, jakým může být především notář, banka či advokát.

Dosud jsme se zabývali pouze tím, jak byt koupit či prodat. O byt však může vlastník přijít i proti své vůli. Byt jednak může být předmětem výkonu rozhodnutí v případě, že jeho vlastník neplní své závazky – v takovém případě byt prodá exekutor v dražbě a jeho dosavadní vlastník se v nejlepším případě stane nájemcem takového bytu.

Nařízení prodeje jednotky však připadá v úvahu ještě v jednom případě. Podle § 14 zákona o vlastnictví bytů zasahuje-li vlastník jednotky do práva ostatních vlastníků jednotek takovým způsobem, že podstatně omezuje nebo znemožňuje jeho výkon a nesplní povinnosti uložené rozhodnutím soudu, může soud na návrh společenství nebo na návrh některého z vlastníků nařídit prodej jednotky. Pokud tedy například dochází k mimořádnému narušení soužití v domě (obtěžování zápachem, hlukem apod.) a vlastník příslušného bytu nereaguje ani na příslušné soudní rozhodnutí o sousedské žalobě podle § 127 občanského zákoníku, může být jeho byt nuceně prodán. Zákon tedy obsahuje opatření obdobné výpovědi z nájmu bytu. Otázkou však je, zda soudy naleznou odvahu toto ustanovení v příslušných případech použít.

 Datum poslední aktualizace: 31. prosince 2003