2. Bydlení ve vlastním bytě

Vlastnictví bytu (obdobně jako v případě většiny jiných nemovitostí) je zapisováno do katastru nemovitostí. Znamená to, že vlastnické právo k bytu jeho vlastník získá teprve poté, co je příslušný katastrální úřad zapíše. Katastr nemovitostí s sebou přináší zejména základní komplikaci, kterou je poměrně značná časová náročnost procesu převodu vlastnictví (prodeje, darování) bytových jednotek. V některých oblastech České republiky trvá registrace vlastnického práva v katastru nemovitostí neúměrně dlouho (například v Praze se průměrná doba vyřízení návrhu na vklad vlastnictví do katastru nemovitostí pohybovala v době redakční uzávěrky této práce kolem 5 měsíců). Jako určitá nevýhoda může být vnímána některými vlastníky i skutečnost, že katastr nemovitostí je veřejným seznamem, a proto údaje o vlastnících jednotlivých bytů jsou veřejně dostupné, a kdokoli si je tak může na požádání opatřit.

Skutečnost, že jednotlivé bytové jednotky jsou zapsané v katastru nemovitostí má samozřejmě na druhou stranu řadu předností. Především je snadné zjistit nejvýznamnější informace o bytu, který se rozhodneme koupit – v katastru nemovitostí je uveden nejen vlastník, ale též jednotlivá omezení vlastnického práva tohoto vlastníka, tedy zda je byt zastaven, zda je zatížen věcným břemenem či předkupním právem třetí osoby, anebo dotčen změnou právních vztahů, které příslušný katastrální úřad ještě nestačil zapsat.

Mnoho lidí se domnívá, že pokud si koupí byt, v kterém bydlí, přestanou muset platit nájemné a nebudou mít s bytem žádné starosti. Tak tomu však rozhodně není, spíše naopak.

Jak vyplývá z článku 11 odst. 3 Listiny základních práv a svobod, vlastnictví zavazuje. To platí pochopitelně i o vlastnictví k bytům. Vlastník bytu je povinen svůj byt udržovat, přispívat a podílet se na správě domu, v němž je byt umístěn, a nesmí zasahovat do práv ostatních vlastníků jednotek. Práva a povinnosti vlastníků bytových jednotek jsou upraveny zákonem č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Vlastníci jednotlivých bytů jsou také (s určitými výjimkami) vždy povinně členy společenství vlastníků bytů, které zajišťuje správu domu a údržbu společných prostor. Podrobněji o tom hovoříme v samostatné kapitole.

Nepochybnou výhodou vlastnictví bytové jednotky je pak pochopitelně volná dispozice s tímto vlastnictvím: převody vlastnictví jsou téměř neomezené (podle § 17 devizového zákona však nemůže vlastnictví k bytu s určitými výjimkami nabývat cizozemec) a vlastní byt je možné dát i do zástavy. To je důležité především pro poskytování hypotéčního financování – banka poskytující hypotéční úvěr totiž požaduje zajištění své pohledávky z úvěru právě zástavním právem k bytu, na jehož nákup úvěr poskytuje. V neposlední řadě pak může vlastník bytu svůj byt volně pronajímat třetím osobám.

Na trhu s byty jednoznačně cenově dominují byty ve vlastnictví. Pokud porovnáme cenu shodných bytů ve stejné lokalitě, které se liší pouze tím, že jeden z nich je ve vlastnictví (a je tedy prodávána bytová jednotka), zatímco v druhém případě jde o byt družstevní (prodávající nabízí pouze členský podíl v družstvu, s nímž je spojeno právo nájmu k bytu), pak rozdíl mezi cenami těchto bytů může být i 20-30%.

Vlastník bytové jednotky však nesmí zapomínat též na to, že s vlastnictvím nemovitosti je spojena daňová povinnost. Především je povinen každý rok platit daň z nemovitosti. Nadto při prodeji bytu podléhá tento prodej dani z převodu nemovitosti, kterou platí prodávající. Daň z převodu nemovitostí se podle zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, v platném znění, vypočítává ze znalcem určené ceny bytu při prodeji, případně z kupní ceny bytu, pokud je tato kupní cena vyšší než cena určená znalcem. Sazba daně z převodu nemovitostí byla ke dni uzávěrky této práce 5%. Z toho vyplývá navíc další komplikace znesnadňující převod bytu, a to nezbytnost vypracování znaleckého posudku, který prodávající musí přiložit k daňovému přiznání k dani z převodu nemovitostí.

Závěrem je podstatné též zmínit, že byt, který je vlastněn jeho uživatelem, je samozřejmě v případě smrti vlastníka předmětem dědění a přechází tak na dědice zemřelého. Není tedy třeba mít obavy, že právo k bytu zanikne smrtí, jak tomu za určitých okolností může být v případě bytů nájemních.

 Datum poslední aktualizace: 31. prosince 2003