Práva nájemce bytu postiženého povodní

Povodeň, která poškodila dům totiž primárně stíhá vlastníka domu, kterým bývá pronajímatel. Pronajímateli jsou uloženy povinnosti péče o sanaci domu nejenom z pohledu stavebních předpisů (zajištění statiky). Pronajímateli momentem poškození domu a bytů v něm vznikly povinnosti rovněž ve vztahu k nájemcům. Základní povinností pronajímatele bytu po dobu trvání nájmu je zajištění plného a nerušeného výkonu práv nájemce spojených s užíváním bytu.

Záplavy přináší škody, kudy se valí, ale s výjimkou úplného zničení domu se nedotýkají platnosti a účinnosti nájemních smluv, resp. rozvržení vzájemných práv a povinností nájemce a pronajímatele bytu. Ve vztahu ke škodám v domě s nájemními byty proto nadále platí, že pronajímatel musí zabezpečit a opravit společné části domu a ve vztahu ke škodám v bytě může nájemci uložit pouze provedení drobných oprav.

Do kategorie drobných oprav bude patřit úklid nánosů bahna v bytě, nové vymalování, ale zřejmě už nikoliv odčerpávání vody, vysoušení stěn, výměna vodou poškozených trámů či příček nebo pročištění zanesených trubek a rozvodů. Přestože víme, že povodeň je mimořádnou událostí a nájemci v domě by z morálního principu měli vyvinout maximální součinnost mezi sebou i vůči vlastníkovi domu (např. sklepy, schody apod.), mělo by být po právní stránce jasně uvedeno, že vyjma drobných oprav spojených s užíváním bytu, jde úsilí o obnovu provozu domu za pronajímatelem, přirozeně na jeho náklad! Nájemce je povinen nahlásit pronajímateli bez zbytečného odkladu, tj. poté, co si byt po povodni prohlédne, potřebu oprav v bytě, které přesahují rámec drobných oprav. Doporučujeme tak učinit formou písemného soupisu, který předá proti potvrzení pronajímateli. Nájemci ať raději sepíší vše, co jim přijde podezřelé, aby se vyhnuli pozdějším sporům, že něco neoznámili a tím zavinili škodu.

Z uvedeného vysvítá, že bude záležet na schopnostech a také majetkových poměrech pronajímatele, jak brzy a kvalitně dokáže byt i dům uvést do původního stavu. Klíčovou se může stát jím sjednaná pojistka na škody v domě. V některých nájemních smlouvách bývá pronajímatelům uložena povinnost dům pojistit, častěji je ukládána nájemcům povinnost pojištění škod, které by způsobily v najatém bytě. Obojí musí být dohodnuto v nájemní smlouvě, případně vyplývat ze stanov bytového družstva, jinak se ani na jedné straně nejedná o povinnost.

Z pohledu obnovy života v domě a přístupu k užívání bytu nastává povodní postiženým nájemníkům v zásadě pět variant budoucího vývoje:

(1) Nejpříznivěji se přirozeně jeví stav, kdy dům ani byt zůstaly bez poškození a například po vysušení sklepů a vyházení krabic, které by zde hnily, půjde vše bez potřeby oprav. Jinými slovy postačí úklid. Úklid v bytech a jiných částech domu vyhrazených nájemníkům jde za nimi. Společné části domu čistě podle práva má na starost pronajímatel.

(2) Pokud bude nezbytné dům podrobit opravám, které se mohou konat za přítomnosti nájemníků v bytech, jde ještě o lepší ze špatných variant. Nájemci mají za povinnost umožnit opravy ve svých bytech a za tímto účelem byty zpřístupnit. Obdobné platí o jim v domě jinak vyhrazených prostorách (např. sklepní kóje). Nájemce má za povinnost, jak již bylo zmíněno, postarat se sám a na svůj náklad o drobné opravy v bytě, jinak tak po předchozím upozornění může učinit pronajímatel a žádat úhradu vzniklých nákladů po nájemci.

(3) Přicházíme ke třem “děsivým” variantám. První z nich nastane, jestliže potřeba oprav na domě dosáhla takové míry, že např. statické zajištění domu nelze zvládnout bez dočasného vystěhování nájemců z bytů. Jinými slovy poškození domu lze opravit, není nutné dům strhnout a je zde vyhlídka, že se nájemci do domu po čase vrátí. Pronajímatel by se v tomto případě měl s nájemci dohodnout na zajištění přechodného ubytování po dobu nezbytných oprav. Nájemci by nemuseli trvat na náhradních bytech, ačkoliv jejich požadavek by byl oprávněný, jednalo-li by se o dlouhodobou opravu (několik měsíců). Za dobu, kdy nájemce nemůže užívat byt, může požadovat slevu z nájmu.

(4) Pronajímatel by však mohl potřebu oprav v domě označit za natolik vážnou, že byt nebo dům nebude po delší dobu možné užívat. Delší dobu si představujme v řádech měsíců, nikoliv týdnů. Jestliže dojde na tuto situaci, pronajímatel má právo dát se soudním přivolením výpověď z nájmu z důvodu uvedeného v § 711 odst. 1 písm. e) občanského zákoníku, tj. slovy zákona: “je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt nelze užívat nebo vyžaduje-li byt či byt nebo dům opravy, při jejichž provedení nelze byt nebo dům delší dobu užívat.” Může se také stát, že se uvedené ustanovení dotkne jen některých (např. zvláště podmáčených) bytů v domě. Naložit s domem ve veřejném zájmu znamená také jeho zbourání pro nebezpečnost svému okolí. Uváděný výpovědní důvod se tedy uplatní také v případě, kdy si povodeň pohrála z domem tak, že ho již nelze ani opravovat. Pronajímatel výpovědní důvod prokáže rozhodnutím stavebního úřadu. Výpověď je vázána na poskytnutí náhradního bytu viz níže.

(5) Posledním případem je úplná zkáza domu či bytu, které povodeň smetla tak, že již neexistují. Hovoříme o zániku předmětu nájmu, s čímž zákon spojuje skončení nájmu, protože tam, kde není najaté věci, nemůže existovat ani její nájem. Zdálo by se, že jde o beznadějnou situaci, kdy pronajímatel nemusí dávat výpověď z nájmu bytu. Výpověď patrně skutečně dávat nemusí, musí však poskytnout náhradní byt.

Nájemce v obou nejhorších variantách 4) a 5) získává nárok na plnohodnotný náhradní byt, bez něhož není (v těchto případech čistě teoreticky) povinen byt vyklidit. Tváří v tvář zničeným domům však více než šestiměsíční výpovědní doba a vlastní procedura soudního přivolení k výpovědi ve variantě 4) bude z praktického hlediska rozhodující schopnost pronajímatelů náhradní byty poskytnout. Mohou požádat o pomoc obec a svojí roli jistě sehraje charakter sjednaného pojištění. Obáváme se však, že nouze o byty splňující kritéria, resp. finanční situace pronajímatelů, kteří buď o dům (někde dokonce domy) přišli, nebo stojí před velkými investicemi, bude faktickým limitem. To beze zbytku platí rovněž o bytových družstvech a postižených obcích.

Přesto nájemce z povahy svého postavení musí na svých právech trvat a neměl by se podvolovat podepisování dohod o skončení nájmu bez zajištění adekvátního náhradního bytu. Pokud nebude proveditelné takovou dohodu s dostatečnými zárukami uzavřít, musí formálně nechat proběhnout celý proces soudní výpovědi, výpovědní doby a domáhání se náhradního bytu, jakkoliv se to za situace poničeného domu, kam není z rozhodnutí stavebního úřadu vpuštěn, jeví absurdní. Jedině tak si uchová trvající nárok na náhradní byt a náklady vzešlé z bydlení jinde budou škodou, kterou může uplatňovat po pronajímateli za předpokladu, že u něho lze nalézt alespoň nedbalostní zavinění, např. špatný stavebně technický stav domu, ale také nesjednání pojištění či sjednání nedostatečného pojištění.

Rada takto postiženým nájemcům zní: pečlivě prověřte dohodu, kterou vám pronajímatel nabízí a bez závazku poskytnout (plus mínus) adekvátní náhradní byt na ni nepřistupujte a trvejte na řádném procesu výpovědi z nájmu s poskytnutí náhradního bytu. Nebude-li vám náhradní byt nabídnut, žalujte pronajímatele na splnění povinnosti a na náhradu vzniklé škody.

 Datum poslední aktualizace: 31. prosince 2003