Smlouva o smlouvě budoucí

V obou právních předpisech je smlouva o smlouvě budoucí konstruována podobně. Smluvní strany se písemnou dohodou zaváží, že do určité doby uzavřou smlouvu. V případě, že jedna ze stran po uplynutí dohodnuté doby, a případně po splnění určitých podmínek, odmítne uzavřít budoucí smlouvu, může se druhá strana domáhat u soudu, aby nahradil projev vůle odmítnuvší strany rozsudkem. Tak je zaručeno, že i když v budoucnu jedna strana smlouvu odmítne uzavřít, může se druhá strana domoci jejího uzavření.

Pokud se týče ukončení závazku vyplývajícího ze smlouvy o smlouvě budoucí, ten nejčastěji zaniká uzavřením budoucí smlouvy, ať již dobrovolně nebo nedobrovolně soudním rozsudkem. Závazek uzavřít budoucí smlouvu však také zaniká v případě, kdy okolnosti, ze kterých účastníci vycházeli při uzavírání smlouvy o smlouvě budoucí se do té míry změnily, že nelze na druhé straně spravedlivě požadovat uzavření budoucí smlouvy. Lze doporučit, aby smluvní strany takové okolnosti ve smlouvě uvedly.

Zákon však neřeší nikterak situaci, kdy jedna ze stran předmět budoucí smlouvy záměrně převede na jinou osobu, nebo jej zničí a realizaci budoucí smlouvy tak zmaří. Taková situace může velmi snadno nastat. Budoucí kupující má zájem o koupi pozemku, který má být vyjmut ze zemědělského půdního fondu a má být určen k zástavbě, budoucí prodávající jako vlastník je ochoten jej zájemci za předem dohodnutou kupní cenu prodat. Aby obě strany měli jistotu, že kupující koupí pozemek po vydání rozhodnutí k jeho zástavbě a budoucí prodávající, že jej budoucímu kupujícímu za dohodnutou cenu prodá, uzavřou smlouvu o budoucí smlouvě kupní. Ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní se zaváže budoucí prodávající, že po vydání rozhodnutí o tom, že pozemek je vyjmut ze zemědělského půdního fondu a že je určen k zástavbě, pozemek prodá budoucímu kupujícímu za dohodnutou cenu. V případě, že by se prodávající zdráhal pozemek po vydání rozhodnutí prodat, má kupující možnost obrátit se na soud a soud svým rozsudkem nahradí projev vůle prodávajícího a smlouva tak bude okamžikem právní moci rozsudku uzavřena.

Co když, ale budoucímu prodávajícímu nabídne někdo jiný lepší cenu a budoucí prodávající svůj pozemek prodá třetí osobě namísto budoucímu kupujícímu? V takovém případě budoucí kupní smlouvu mezi budoucím prodávajícím a kupujícím nelze uzavřít, neboť budoucí prodávající již není vlastníkem nemovitosti. Pak budoucímu kupujícímu zbývá pouze možnost žádat po budoucím prodávajícím náhradu škody vzniklé zmařením uzavření smlouvy. Ovšem takovou škodu lze mnohdy těžko vyčíslit a nebo je tak malá, že nemůže být dostatečným zadostiučiněním pro kupujícího, který spoléhal na uzavření budoucí smlouvy kupní.

Proto mohu doporučit, a mé praktické zkušenosti to potvrzují, pro takový případ sjednat ve smlouvě o smlouvě budoucí pokud možno co nejvyšší smluvní pokutu, nejlépe blížící se ceně věci, pro případ, že budoucí smlouva nebude moci být uzavřena z důvodů na straně budoucího prodávajícího. Pouze tato pokuta může odradit povinnou smluvní stranu zmařit uzavření smlouvy tím, že předmět budoucí smlouvy převede na jiného.

 Datum poslední aktualizace: 31. prosince 2003