3. Jak vystavit realitní kanceláři plnou moc?

Náležitosti a forma plné moci jsou upraveny v § 31 a násl. občanského zákoníku. Plná moc musí být pro účely obchodů sjednávaných realitní kanceláří písemná a musí v ní být uveden rozsah, v jakém je realitní kancelář oprávněna klienta zastupovat. Znamená to, že by měla co nejpodrobněji popisovat jednotlivá jednání, která realitní kancelář může za klienta činit. Obecně platí, že čím je plná moc obecnější, tím snáze ji lze zneužít (viz dále).

Plná moc by měla znít na realitní kancelář, ve výjimečných případech může znít přímo na její pracovníky, ale s ohledem na to, že ti nejsou přímo zavázáni ze smlouvy s klientem, nelze toto doporučit (viz dále).

Plnou moc lze udělit i několika zmocněncům společně (například realitní kanceláři a spolupracujícímu advokátovi), přičemž v plné moci musí být uvedeno, že může každý ze zmocněnců jednat samostatně, jinak musí jednat všichni zmocněnci v plné moci uvedení společně.

Plná moc nemusí být nezbytně notářsky ověřena, avšak pro některé úkony, které realitní kancelář nejspíše bude jménem klienta činit, je to vhodné, případně dokonce nutné.

Pokud realitní kancelář činí za klienta právní úkon (například podepisuje smlouvu), musí být z jejího jednání jasné, že je činí za klienta (jako smluvní strana musí být uveden klient s dodatkem, že je zastoupen realitní kanceláří), jinak by účastníkem smlouvy nebyl klient, ale sama realitní kancelář.

Jak již bylo zmíněno, § 32 odst. 2 občanského zákoníku stanoví, že jedná-li zmocněnec (realitní kancelář) jménem zmocnitele (klienta) v mezích oprávnění stanovených v plné moci, vzniknou tím práva a povinnosti přímo klientovi. Přitom pokyny dané realitní kanceláři, které nevyplývají přímo z textu plné moci, nemají vliv na právní účinky jednání na základě takové plné moci, ledaže by byly známé osobám, vůči kterým realitní kancelář jednala. Znamená to, že i když smlouva mezi klientem a realitní kanceláří stanoví, že realitní kancelář je oprávněna učinit konkrétní právní úkon (např. podepsat smlouvu) pouze s předchozím písemným souhlasem klienta, případné jednání v rozporu s takovým ujednáním (např. podpis smlouvy realitní kanceláří bez souhlasu klienta) i tak bude zavazovat klienta (s výjimkou případu, kdy by druhá strana smlouvy věděla, že souhlas klienta byl k podpisu vyžadován a nebyl udělen). Klient v takovém případě sice bude mít právo na náhradu škody vůči realitní kanceláři, avšak stane se účastníkem smlouvy, kterou vůbec nechtěl uzavřít. Právě z tohoto důvodu je udělování plné moci k takto zásadním úkonům velmi riskantní.

Pokud v plné moci je omezení jednání realitní kanceláře uvedeno (například plná moc uvádí, že realitní kancelář je oprávněna uzavírat smlouvy jménem klienta, avšak vždy s předchozím písemným souhlasem klienta) a realitní kancelář omezení překročí (uzavře smlouvu bez souhlasu klienta), klient může být takovým jednáním realitní kanceláře (uzavřením smlouvy) vázán jen, pokud toto překročení sám schválil. Přitom však platí, že neoznámí-li klient osobě, se kterou realitní kancelář jednala, svůj nesouhlas s jednáním realitní kanceláře bez zbytečného odkladu po tom, co se o překročení sám oprávnění dozvěděl, platí, že překročení oprávnění realitní kanceláře schválil. Je tedy třeba mít se na pozoru a veškerá jednání realitní kanceláře pečlivě sledovat a kontrolovat.

Jestliže je tedy omezení výslovně uvedeno v plné moci, je klient chráněn mnohem více, na druhou stranu v plné moci není praktické podmiňovat veškerá jednání realitní kanceláře souhlasy klienta, neboť tak bude při každém jednání realitní kanceláře vyžadováno prokázání splnění takové podmínky, což ve skutečnosti povede k tomu, že klient bude nucen s realitní kanceláří permanentně komunikovat, čímž vlastně účel plné moci bude zcela pominut.

Zmocněnec je oprávněn udělit plnou moc jiné osobě, aby místo něho jednala za klienta (tzv. právo substituce), jestliže buď toto právo substituce je výslovně v plné moci uvedeno, nebo je zmocněncem právnická osoba (což právě v případě realitních kanceláří připadá v úvahu).

Plná moc zaniká vždy provedením úkonu, na který byla omezena, stejně tak je možné udělit plnou moc jen na určitou dobu.

Vedle toho může zmocnitel (tedy klient) plnou moc kdykoli odvolat, přičemž práva odvolat plnou moc se nemůže v žádném případě vzdát, a to ani ve smlouvě (§ 33b odst. 3 občanského zákoníku). Dokud však odvolání plné moci není zmocněnci (realitní kanceláři) známé (tedy doručené), mají jeho právní úkony účinky, jako kdyby plná moc ještě trvala.

Plná moc může být též vypovězena zmocněncem (realitní kanceláří), avšak v tomto případě záleží na ujednání ve smlouvě mezi realitní kanceláří a klientem, jaké podmínky pro výpověď stanoví a zda výpověď plné moci vůbec umožňuje.

Je vhodné upozornit též na obvyklý nešvar, kterým je udělování plné moci nikoli realitní kanceláři, ale přímo jejím zaměstnancům. Taková plná moc s sebou přináší řadu rizik pro klienta – zejména vyplývajících z toho, že příslušný zaměstnanec nemá přímý právní vztah vůči klientovi. V případě, že tedy zaměstnanec jednající na základě přímého zmocnění klienta bude jednat v rozporu se smlouvou s realitní kanceláří, může být pro klienta velmi obtížné se domoci svých práv, neboť tím, kdo jednal, nebyla realitní kancelář, ale fyzická osoba – zaměstnanec (odhlížíme přitom od takových situací, kdy příslušný zaměstnanec z realitní kanceláře v mezidobí dokonce odejde a následně dále jedná na základě takové plné moci, a to i v situaci, kdy již vůbec není k realitní kanceláři jako svému zaměstnavateli nijak vázán). Správně by proto plná moc měla znít vždy pouze na realitní kancelář samotnou, nikoli na její pracovníky či zaměstnance – ti totiž jednají za realitní kancelář automaticky a klient není povinen tuto skutečnost do plné moci promítat.

 Datum poslední aktualizace: 31. prosince 2003