4. Realitní kancelář neodpovídá za kupovanou nemovitost!

Je totiž podstatné mít na paměti, že realitní kancelář pracuje obvykle pro obě strany obchodu, tedy nejen pro kupujícího, ale i pro prodávajícího – není tedy jejím zájmem chránit příliš kupujícího. Jejím největším zájmem totiž je, aby se obchod uzavřel (bez ohledu na následky pro kupujícího), neboť jen tak vznikne realitní kanceláři právo na provizi.

Jak již bylo řečeno, realitní kancelář je zprostředkovatelem smlouvy, nikoli jejím účastníkem. Proto také neodpovídá za splnění závazků smluvní strany, s níž klient uzavírá smlouvu, jež je realitní kanceláří zprostředkována. To znamená, že například pokud realitní kancelář zprostředkuje prodej domu pro svého klienta jako prodávajícího a kupující nezaplatí prodávajícímu kupní cenu, prodávající nemůže požadovat zaplacení kupní ceny na realitní kanceláři. Stejně tak pokud realitní kancelář zprostředkovává naopak pro kupujícího koupi domu a dodatečně vyjdou najevo právní vady domu (například je dům zastaven ve prospěch banky), realitní kancelář za tyto vady neodpovídá.

Lze však do určité míry výše popsané riziko klienta snížit tím, že ve zprostředkovatelské smlouvě s realitní kanceláří klient uloží realitní kanceláři nejrůznější povinnosti se splněním závazků ze zprostředkovatelské smlouvy související. Je tedy možné sjednat ve zprostředkovatelské smlouvě povinnost realitní kanceláře zjistit a klientovi předat veškeré informace o právním i faktickém stavu předmětu zprostředkované smlouvy s tím, že pokud dodatečně vyjde najevo skutečnost, o níž realitní kancelář klienta neinformovala, je realitní kancelář povinna nahradit klientovi vzniklou škodu. Stejně tak je možné zvolit realitní kancelář jako prostředníka při finančním vypořádání smlouvy (realitní kancelář bude například část kupní ceny držet v úschově do doby zápisu vlastnického práva k převáděné nemovitosti do katastru nemovitostí apod.) – pro tyto služby však z důvodů větší důvěryhodnosti doporučujeme využívat notářské úschovy, nebo produktů jednotlivých bank (vázané účty, správa kupní ceny, akreditivy apod.). Příkladmo zmíněné povinnosti realitní kanceláře by měly být zcela běžné; jinak by totiž realitní kancelář byla ve skutečnosti pouhým inzertním střediskem.

I tak je však vhodné se při koupi domů, bytů i pozemků ujistit o základních skutečnostech, které svědčí o stavu a kvalitě kupované nemovitosti, a to nejen z hlediska faktického, ale i z hlediska právního.

Je proto především ověřit, že prodávající je skutečně vlastníkem prodávané nemovitosti. To lze zjistit z výpisu z katastru nemovitostí, který by pochopitelně měl být čerstvého data, aby měl kupující jistotu, že od jeho vydání nedošlo k žádné změně.

Vedle toho je možné v katastru nemovitostí zjistit i eventuální existenci zástavních práv či věcných břemen váznoucích na nemovitosti. Naopak však není možné zjistit existenci jiných, závazkových práv vztahujících se k dané nemovitosti, jako je například právo nájmu apod. Přitom právě nájemní smlouva podle § 680 odst. 3 občanského zákoníku rovněž přechází při prodeji nemovitosti na pronajímatele, takže se může stát, že s koupeným domem může kupující “získat” i nájemce, kterému bude svědčit nájemní právo k danému domu; pronajímatel (a tedy kupující) přitom není ze zákona oprávněn z důvodu převodu vlastnictví k nemovitosti nájemní smlouvu vypovědět (pronajímatel sice následně může být oprávněn výpověď nájemci dát například proto, že byt potřebuje pro sebe, avšak v takovém případě je povinen zajistit nájemci náhradní byt!). Proto je vhodné v kupní smlouvě uvést ustanovení, v němž prodávající prohlásí, že na prodávané nemovitosti neváznou žádná věcná ani závazková práva třetích osob.

Při převodu nemovitostí je ustanovením § 46 občanského zákoníku vyžadováno, aby smlouva byla písemná a byla podepsána na jedné listině. Není proto možné, aby podpis prodávajícího byl na jiném exempláři smlouvy než podpis kupujícího. Tím méně je pochopitelně možné, aby smlouva o převodu nemovitostí byla uzavřena jen ústní formou.

Vlastnictví k nemovitosti přechází na kupujícího teprve vkladem do katastru nemovitostí (s právními účinky ke dni podání návrhu na vklad u příslušného katastrálního úřadu), nikoli tedy uzavřením smlouvy. Do té doby zůstává vlastníkem prodávající. Proto je nezbytné po uzavření smlouvy podat návrh na vklad změny vlastnického práva do katastru nemovitostí (tuto záležitost obvykle zajišťuje realitní kancelář). S ohledem na uvedenou dobu přechodu vlastnického práva též lze doporučit odložení doby splacení kupní ceny. Pokud by totiž byla kupní cena uhrazena při podpisu smlouvy, neměl by kupující jistotu, že vlastnictví na něj bude skutečně převedeno (například proto, že z jakýchkoli důvodů katastrální úřad odmítne vklad do katastru nemovitostí zapsat). Obvykle se proto užívá notářské úschovy, vázaných účtů u bank, případně úschovy u třetí osoby (zde může figurovat i realitní kancelář jako schovatel, byť to z důvodů možné nedůvěryhodnosti realitních kanceláří a nedostatku jejich odborné péče v žádném případě nedoporučujeme!), do níž je kupní cena složena, přičemž notář, banka či realitní kancelář jsou oprávněni vydat uschovanou finanční částku pouze proti předložení rozhodnutí katastrálního úřadu o provedeném vkladu. I když je tedy úhrada kupní ceny s využitím úschovy nepochybně dražší, lze toto řešení doporučit, neboť jak kupujícímu, tak prodávajícímu zajišťuje za splnění podmínek kupní smlouvy řádnou úhradu kupní ceny, a to zvláště v případě, že je jako schovatel využit důvěryhodný subjekt, jakým může být především notář, banka či advokát.

 Datum poslední aktualizace: 31. prosince 2003