9. Několik rad než koupíte byt…

Než se rozhodneme pro koupit bytu, je vhodné prověřit alespoň základní záležitosti, jejich negativní stav by mohl mít fatální důsledky pro učiněnou investici.

Pokud kupujeme byt ve vlastnictví, je nezbytné se ujistit, že prodávající je skutečně vlastníkem prodávaného bytu. To lze zjistit z výpisu z katastru nemovitostí, který by pochopitelně měl být čerstvého data, aby měl kupující jistotu, že od jeho vydání nedošlo k žádné změně. Informaci o vlastníkovi bytu lze bezplatně získat na internetu na adrese http://nahlizenidokn.cuzk.cz/. Pokud kupujeme byt družstevní (tedy členský podíl v družstvu), mělo by v katastru nemovitostí být jako vlastník domu zapsáno příslušné družstvo.

V katastru nemovitostí je nadto možné zjistit i eventuální existenci zástavních práv, věcných břemen, předkupních práv či exekučních příkazů váznoucích na domě či příslušném bytě. Tyto informace však již není možné získat bezplatně na internetu, ale je nutno buď zaplatit za dálkový přístup do katastru nemovitostí prostřednictvím internetu, nebo si opatřit výpis z katastru nemovitostí přímo na katastrálním úřadě příslušném podle místa, kde se byt nachází (katastrální úřady sídlí v bývalých okresních městech). Pokud zjistíme, že na domě či na bytě vázne zástavní právo, které zajišťuje určité dluhy, je třeba velmi důkladně prověřit podrobnosti, které s tímto zástavním právem souvisejí. Pokud by totiž dlužník, jehož dluh je zástavním právem zajištěn (pozor, takovým dlužníkem vůbec nemusí být jen vlastník domu či bytu!), přestal svůj dluh řádně a včas splácet, mohl by věřitel uplatnit svoje zástavní právo a nařídit exekuční prodej bytu či domu. Není tak radno dát na nejasná ujištění, že zástavní právo na domě váznoucí je jakýmsi pozůstatkem z minulosti, který nenese žádné reálné riziko. Rizikem pro kupujícího je každé omezení vlastnického práva na kupované nemovitosti, a proto je zcela běžné, že kupující požaduje uspokojivé vyřešení problému ještě před uskutečněním koupě, anebo náležitě promítne tuto právní vadu do ceny bytu.

Totéž platí pro věcná břemena, která mohou omezovat vlastníka bytu – například tím, že opravňují k užívání bytu konkrétní osobu. I to může být stěžejní překážkou uskutečnění koupě příslušného bytu.

Pokud je z katastru nemovitostí zřejmé, že k příslušnému bytu se váže předkupní právo třetí osoby, je třeba zajistit, aby taková oprávněná osoba písemně prohlásila, že jí byl prodej bytu nabídnut a že svého předkupního práva nevyužila – pokud by se tak totiž nestalo, mohla by se tato oprávněná osoba domáhat neplatnosti uskutečněného prodeje bytu.

Vázne-li na bytu či domu exekuční příkaz, znamená to cosi velmi vážného. S největší pravděpodobností totiž vlastník domu či bytu nevyhověl ani dalším výzvám svých věřitelů a neplní své závazky – z toho důvodu některý z věřitelů uplatnil svá práva, následkem čehož byla nařízena exekuce majetku. S největší pravděpodobností v takovém případě majetkem jeho vlastník není oprávněn disponovat, tudíž jej ani prodat. Jakýkoli pokus o prodej by byl protiprávní a samozřejmě by nemohl být uskutečněn. I kdyby pak exekuce byla zastavena, je její nařízení vždy velmi výrazným varováním, že dotyčná osoba neplní dobrovolně své závazky – při uzavírání smlouvy s ní je proto třeba podstatně větší ostražitosti a především je vhodné vyloučit jakoukoli důvěru v takovou osobu.

Z katastru nemovitostí však není možné zjistit existenci všech tzv. právních vad. Jde zejména o závazková práv vztahujících se k danému bytu či domu, jako je například právo nájmu apod. Přitom právě nájemní smlouva podle § 680 odst. 3 občanského zákoníku rovněž přechází při prodeji nemovitosti na pronajímatele, takže se může stát, že s koupeným domem či bytem může kupující „získat“ i nájemce, kterému bude svědčit nájemní právo k danému domu. Pronajímatel (a tedy kupující) přitom není ze zákona oprávněn nájemní smlouvu vypovědět jen proto, že se stal novým vlastníkem bytu (pronajímatel sice následně může být oprávněn výpověď nájemci dát například proto, že byt potřebuje pro sebe, avšak v takovém případě je povinen zajistit nájemci náhradní byt!). Proto je vhodné v kupní smlouvě uvést ustanovení, v němž prodávající prohlásí, že na prodávané nemovitosti neváznou žádná věcná ani závazková práva třetích osob.

Vždy je též dobré zjistit, jakým způsobem je spravován dům, v němž se byt nachází. Pokud kupujeme byt ve vlastnictví, je vhodné prověřit hospodaření společenství vlastníků jednotek – vlastníci bytů totiž ručí za závazky společenství vlastníků až do výše hodnoty svého bytu, a tak by se mohlo stát, že nový vlastník bytu si s bytem koupí i nepříjemný dluh, který bude muset za společenství vlastníků uhradit. Obdobně je tomu pochopitelně i v případě bytových družstev – jejich hospodaření je dobré důkladně zkontrolovat (prodávající člen družstva má právo do účetnictví družstva nahlížet, a proto je schopen zajistit potřebné informace), neboť při ztrátovém hospodaření může být nabyvatel členství povinen k zaplacení podílu na vytvořené ztrátě. Především však na majetek předluženého družstva může být prohlášen konkurs, jehož následkem by družstvo ztratilo svůj nejcennější majetek, kterým je příslušný dům.

Datum poslední aktualizace: 31. prosince 2004

Tisk příspěvku

Líbil se Vám tento příspěvek? Pošlete vzkaz či poděkování autorovi SMS s textem SOS KART721 + Váš text na číslo 900 0906 (tato SMS je Vám zpoplatněna částkou 6 Kč, technicky zajišťuje Marketing Evolution s.r.o.).