7. Podnájmy
Podnájem bytu je upraven v ustanovení § 719 občanského zákoníku. Podnájemní vztah je vztahem mezi nájemcem a osobou, které je byt dán do podnájmu. Podnájemní vztah se samozřejmě odvozuje od původního nájemního vztahu mezi vlastníkem bytu a jeho nájemcem – není tedy z podstaty věci možné, aby podnájemní vztah opravňoval podnájemce k rozsáhlejším právům, než k nimž je oprávněn z nájemní smlouvy nájemce.
Zcela logicky tak ustanovení § 719 odst. 1 občanského zákoníku vyžaduje k uzavření podnájemní smlouvy písemný souhlasem vlastníka bytu (pronajímatele). Pokud je uzavřena podnájemní smlouva bez takového souhlasu, je tato smlouva neplatná a podnájemce na ni nemůže v žádném případě spoléhat. Navíc je uzavření podnájemní smlouvy bez souhlasu pronajímatele důvodem pro podání výpovědi nájemce (tedy nikoli jen podnájemce!) z nájmu bytu podle ustanovení § 711 odst. 1 písm. d) občanského zákoníku, neboť se považuje za hrubé porušení povinností nájemce. Při výpovědi pro nepovolený podnájem nemá přitom nájemce zásadně nárok ani na náhradní byt, ale obvykle postačí zajištění přístřeší. Přístřeším se pak podle ustanovení § 712 odst. 5 občanského zákoníku rozumí provizorium do doby, než si nájemce opatří řádné ubytování, a prostor k uskladnění jeho bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby.
Písemný souhlas pronajímatele s podnájmem bytu zákon vyžaduje bez jakékoli výjimky ve všech případech, tedy nejen pro byty nájemní, ale též pro byty družstevní. Poněkud absurdně tak působí zákonný požadavek na písemný souhlas družstva s podnájmem bytu, jestliže ke změně členství ve družstvu se souhlas družstva nevyžaduje – zákonodárce zřejmě opomněl pro podnájem družstevních bytů stanovit speciální úpravu. Některé stanovy družstev sice tento souhlas „paušálně“ dávají či jeho potřebu vylučují (obsahují například ustanovení, dle nějž je člen družstva oprávněn dát byt do podnájmu bez souhlasu družstva), avšak s ohledem na ustanovení § 574 odst. 2 občanského zákoníku, které deklaruje neplatnost vzdání se práva, které teprve v budoucnu vznikne, je nutno považovat takové ustanovení stanov družstva zřejmě za neplatné. Jde totiž o to, že právo družstva na vyslovení písemného souhlasu s podnájmem podle § 719 odst. 1 občanského zákoníku vznikne teprve okamžikem, kdy je družstvo k takovému souhlasu vyzváno, a proto se jej družstvo dopředu nemůže vzdát, jakož ani nemůže tento souhlas paušálně ve stanovách udělit (šlo by o neurčitý právní úkon ve smyslu § 37 odst. 1 občanského zákoníku, neboť není zřejmé komu se souhlas uděluje a komu má být dán byt do podnájmu). Nelze tedy než nadále až do přijetí příslušné změny občanského zákoníku vycházet z toho, že i v případě družstevních bytů je souhlas s podnájmem nezbytný.
Podnájemní smlouva by měla podrobně určit podmínky možného skončení podnájmu. Z povahy podnájemního vztahu je zřejmé, že podnájem vždy skončí nejpozději okamžikem, kdy skončí nájemní právo nájemce k příslušnému bytu, který dal do podnájmu. Pokud podnájemní smlouva neobsahuje přesné podmínky možného ukončení podnájmu, zákon umožňuje její výpověď z jakéhokoli důvodu nebo i bezdůvodně kdykoli s tím, že výpověď musí být dána písemně a musí v ní být uvedena lhůta, kdy má podnájem skončit, přičemž tato lhůta nesmí být kratší než do konce třetího celého kalendářního měsíce po doručení výpovědi podnájemci.
Podnájem bytu narozdíl od nájemního práva není zvláštním způsobem chráněn. Podnájemce proto nemá právo na náhradní podnájem.
Závěrem je třeba se ještě zastavit u jedné nevyřešené otázky související s podnájemní smlouvou. Podle ustanovení § 711 odst. 1 písm. g) občanského zákoníku je jedním z důvodů výpovědi nájmu bytu skutečnost, že nájemce má dva nebo více bytů (vyjma případů, kdy na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt, například v případě, že je nucen v pracovních dnech bydlet v místě pracoviště, které je vzdáleno od místa trvalého bydliště). Nemusí přitom jít o vlastnictví k těmto bytům, postačí, má-li jakékoli právo k těmto bytům, včetně práva nájmu. Z toho ale plyne, že pokud jedna osoba bydlí v jednom bytě a druhý dá do podnájmu, zřejmě naplňuje v druhém případě výpovědní důvod dle citovaného ustanovení občanského zákoníku. Obdobně by na tuto osobu mohlo dopadnout i ustanovení § 711 odst. 1 písm. h) občanského zákoníku, které jako výpovědní důvod uvádí případ, kdy nájemce bez vážných důvodů byt neužívá – za užívání bytu pak bezesporu nelze považovat jeho nabídnutí do podnájmu. Citované dva výpovědní důvody se jeví jako poněkud anachronické a de facto by (při jejich striktním uplatnění) vylučovaly možnost podnájmu bytu. K vztahu těchto výpovědních důvodů a podnájmu bytu se dosud praxe nevyjádřila.
Datum poslední aktualizace: 31. prosince 2004
© Tomáš Pelikán, 2001 – SPIS
| Líbil se Vám tento příspěvek? Pošlete vzkaz či poděkování autorovi SMS s textem SOS KART719 + Váš text na číslo 900 0906 (tato SMS je Vám zpoplatněna částkou 6 Kč, technicky zajišťuje Marketing Evolution s.r.o.). |