6. Nájemní bydlení

K získání nájemního práva k bytu (ať již státnímu, obecnímu či soukromému) je nezbytné uzavřít nájemní smlouvu s vlastníkem bytu. Není tedy možné se domluvit s dosavadním nájemcem bytu a byt (resp. jeho nájemní právo) od něj odkoupit. Takové ujednání, pokud by nebylo s výslovným písemným souhlasem vlastníka bytu, by bylo neplatné.

Nájemní byty je možné též vyměnit. Ke směně bytů se podle § 715 občanského zákoníku vyžaduje písemný souhlas vlastníků (nikoli jen nájemců!) obou měněných bytů a též dohoda mezi nájemci o výměně bytů musí být písemná. Vlastník bytu však bez vážného důvodu nesmí souhlas s výměnou odepřít (v případě, že tak učiní, může jeho souhlas nahradit svým rozhodnutím soud).

Často se vyskytují případy tzv. fingovaných výměn bytů, při nichž je nabízen „prodej“ nájemního bytu s tím, že záležitost bude formálně provedena jako výměna s využitím jakéhosi „účelově určeného“ bytu, který však ve skutečnosti vůbec nebude předmětem obchodu. Z právního hlediska je tak simulován stav, kdy je provedena směna bytů, ve skutečnosti však jde o zastřený prodej nájemního práva. Fingované výměny bytů jsou pochopitelně protiprávní, neplatné a mohou být kvalifikovány jako trestné činy, jichž se dopouštějí nejen pracovníci realitních kanceláří či „prodávající“, ale všichni účastníci takové „směny“ (obvykle může jít především o trestný čin podvodu).

Jak jsme již uvedli, nájem bytu je ze zákona zvláště chráněn, což v praxi znamená, že výpověď z nájmu bytu může pronajímatel dát nájemci jen ze zákonem stanovených důvodů (§ 711 občanského zákoníku) a navíc jen s přivolením soudu. Těmito důvody jsou:

– potřebuje-li pronajímatel byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence,

– jestliže nájemce služebního bytu přestal vykonávat práci pro pronajímatele a pronajímatel potřebuje služební byt pro jiného nájemce, který pro něho bude pracovat,

– jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě,

– jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné nebo úhradu za plnění spojená s užíváním bytu za dobu delší než tři měsíce,

– je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt nelze užívat, nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu dále užívat,

– jde-li o byt, který souvisí stavebně s prostory, určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostor chce tento byt užívat,

– má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt,

– neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů a nebo ho bez závažných důvodů užívá jen občas,

– jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba.

Ve většině případů přitom má nájemce po podání výpovědi právo na náhradní byt, anebo alespoň náhradní ubytování či přístřeší, které mu musí pronajímatel zajistit.

Zbývá se zastavit u otázky zvyšování nájemného. Jak vyplývá z ustanovení § 493 občanského zákoníku, výši nájemného není možné měnit bez souhlasu obou stran nájemní smlouvy. Se zvýšením nájemného tedy musí souhlasit nejen pronajímatel, ale také nájemce. Takový souhlas je třeba buď udělit ke každému zvýšení zvlášť (výše nájemného je totiž součástí nájemní smlouvy a změna její výše je tak změnou nájemní smlouvy), ale je tak nepochybně možno učinit i dohodou o způsobu výpočtu zvyšování nájemného – například v závislosti na míře inflace, indexu cen ve stavebnictví či na jiných ekonomicky odůvodněných faktorech souvisejících s bydlením. Nepřípustnou by však byla klauzule, že pronajímatel může libovolně výši nájemného měnit bez omezení, anebo že může nájemné zvyšovat v závislosti na vývoji zcela nesouvisejících hodnot.

V době redakční uzávěrky tohoto textu nadále panovaly nejasnosti ohledně právní regulace nájemného. Původní vyhláška č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu, byla zrušena Ústavním soudem, stejně jako následné pokusy Ministerstva financí ČR o regulaci cenovým výměrem. Rovněž pokus vlády vydat cenové moratorium nájemného z bytů pod č. 567/2002 Sb. byl odmítnut Ústavním soudem, který toto cenové moratorium 20. března 2003 zrušil. Regulaci nájemného je možné provést pouze zákonem, který však zatím nebyl schválen a není známá ani jeho možná konečná podoba. Lze tedy uzavřít, že nájemné z bytů v současné době regulované není a že při uzavírání nájemní smlouvy neexistuje žádné omezení pro stanovení výše nájemného. Na druhou stranu však v existujících nájemních vztazích není možné bez souhlasu nájemce nájemné zvýšit. Problém tak může nastat pouze v případech uzavřených nájemních smluv na dobu určitou – po skončení doby platnosti smlouvy totiž samozřejmě pronajímatel není povinen uzavřít s nájemcem nájemní smlouvu znovu, tím méně za shodných podmínek (včetně výše nájemného).

Datum poslední aktualizace: 31. prosince 2004

Tisk příspěvku

Líbil se Vám tento příspěvek? Pošlete vzkaz či poděkování autorovi SMS s textem SOS KART718 + Váš text na číslo 900 0906 (tato SMS je Vám zpoplatněna částkou 6 Kč, technicky zajišťuje Marketing Evolution s.r.o.).