3. Společenství vlastníků bytových jednotek

Podle zákona o vlastnictví bytů se ve většině domů, které jsou rozděleny na jednotlivé bytové jednotky, vytváří zvláštní druh právnické osoby, nazývající se společenství vlastníků jednotek. Společenství vzniká v každém domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Společenství vzniká automaticky ze zákona, a to dnem doručení potvrzení katastrálního úřadu, z nějž vyplývá splnění podmínek vzniku společenství. Pokud však dochází k převodům bytových jednotek do vlastnictví ze strany bytového družstva, jež zároveň nadále vykonává správu objektu, vznikne společenství vlastníků teprve tehdy, až podíl družstva na příslušném domě klesne pod jednu čtvrtinu.

Společenství vlastníků jednotek je právnická osoba, která má omezenou způsobilost k právním úkonům, a to pouze na věci spojené se správou, provozem a opravami společných částí domu, popřípadě činnosti související s provozováním společných částí domu. Společenství může nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory pouze k uvedeným účelům. Není proto zřejmě možné, aby společenství nakupovalo například luxusní osobní automobily, rekreační nemovitosti či jiné věci, které nemohou souviset s jeho činností.

Velice podstatné je, že vlastníci jednotlivých bytových jednotek přímo ze zákona ručí až do výše ceny své jednotky za závazky společenství vyplývající z úvěrových smluv, které uzavřelo společenství k zajištění financování nákladů spojených se správou domu. Může se tedy poměrně snadno stát, že společenství vlastníků neuváženým úvěrem, který nebude schopno ze svých příjmů splácet, způsobí vznik povinnosti vlastníků bytů podílet se částkou až do výše hodnoty jejich bytu na splacení takového úvěru. Se souhlasem vlastníka bytové jednotky je pak společenství oprávněno sjednat též smlouvu o zástavním právu k bytové jednotce včetně příslušných spoluvlastnických podílů na společných částech domu k zajištění pohledávek z takového úvěru. Je třeba podotknout, že obvykle jediným nebo převažujícím zdrojem příjmů společenství bývají příspěvky vlastníků jednotek do fondu oprav, eventuálně příjmy z nájemného, pokud společenství některé prostory domu pronajímá – schopnost společenství splácet úvěry je proto obvykle poměrně nízká a společenství by tak měla k úvěrovému financování přistupovat velmi obezřetně, aby nepřivedla své členy do finančních obtíží.

Členství ve společenství vzniká a zaniká současně s převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky.

Společenství vlastníků jednotek vytváří povinně dva orgány – shromáždění vlastníků jednotek a výbor společenství. Další orgány mohou určit stanovy společenství.

Shromáždění vlastníků jednotek je nejvyšším orgánem společenství a je obdobou členské schůze družstva či valné hromady obchodních společností. První schůze shromáždění se musí konat nejdéle do 60 dnů po vzniku společenství a svolává ji původní vlastník budovy. Na této schůzi shromáždění schvaluje stanovy společenství a volí výbor společenství a případně další orgány společenství určené stanovami. Tato schůze se může konat jen za účasti notáře, který o jejím průběhu, volbě a složení orgánů společenství a schvalování stanov pořídí notářský zápis.

Pokud se nesejde shromáždění k volbě orgánů společenství nebo nejsou-li tyto orgány zvoleny, plní funkci orgánů společenství vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně jednu polovinu. Pokud neexistuje žádný takový většinový vlastník, plní funkci výboru ti vlastníci, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku, tedy zakládající členové. Pokud však došlo k převodům bytových jednotek do vlastnictví ze strany bytového družstva, jež zároveň nadále vykonává správu objektu, plní funkci výboru toto družstvo až do doby, kdy bude výbor shromážděním zvolen.

Pokud shromáždění neschválí stanovy společenství, řídí se právní poměry společenství vzorovými stanovami vydanými nařízením vlády č. 322/2000 Sb.

Výbor je výkonným orgánem společenství, lze jej tedy přirovnat například k představenstvu družstva či akciové společnosti. Výbor musí mít alespoň tři členy. Výbor rozhoduje o věcech spojených se správou domu, pokud si rozhodnutí v těchto věcech nevyhradí shromáždění. Funkční období výboru určují stanovy, avšak nesmí přesáhnout pět let. K platnosti zvolení členů výboru je zapotřebí, aby na schůzi shromáždění byli přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů, tedy většinový spoluvlastnický podíl na společných částech domu. Člen výboru je zvolen, hlasuje-li pro něj nadpoloviční většina hlasů všech vlastníků, přičemž tato většina se opět počítá podle velikosti spoluvlastnických podílů. Jinak řečeno, narozdíl od bytových družstev, kde zpravidla každý člen disponuje jedním hlasem, v případě shromáždění vlastníků jednotek má každý vlastník počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech budovy, tedy zároveň odpovídající velikosti jeho bytu.

Výbor je statutárním orgánem společenství. Navenek jedná za společenství předseda výboru, kterého výbor volí z řad svých členů. Písemné právní úkony musejí být podepsány předsedou výboru a dalším členem výboru.

V případě, že shromáždění nezvolí výbor, může shromáždění pověřit výkonem funkce výboru jednoho vlastníka bytové jednotky, tzv. pověřeného vlastníka. Pověřený vlastník pak má stejné postavení a stejné povinnosti jako výbor včetně práva samostatně podepisovat za společenství.

Jak je výše uvedeno, společenství činí právní úkony, především uzavírá smlouvy ve věcech správy domu, zejména o zajištění dodávky služeb spojených s užíváním bytů, o pojištění domu, nájemní smlouvy apod. Společenství rozhoduje o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek, není-li postup rozúčtování cen služeb stanoven zvláštním právním předpisem.

Společenství musí alespoň jednou ročně konat shromáždění vlastníků jednotek. Shromáždění

se sejde z podnětu výboru nebo vlastníků jednotek, kteří mají alespoň jednu čtvrtinu hlasů. Shromáždění je usnášeníschopné, jsou-li přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů. K přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny přítomných hlasů, avšak pro některá konkrétní usnesení může být vyžadována i většina kvalifikovaná (například pro změnu či schválení stanov je třeba tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů, pro volbu výboru nadpoloviční většinu všech hlasů, k přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby, změně stavby, či podstatných změnách týkajících se společných částí domu je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek).

Velmi podstatné je, že vlastníci jednotlivých jednotek ručí za závazky společenství, a to v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Proto je velmi vhodné, aby každý vlastník bytové jednotky velmi bedlivě sledoval činnost společenství a jeho hospodaření.

Datum poslední aktualizace: 31. prosince 2004

Tisk příspěvku

Líbil se Vám tento příspěvek? Pošlete vzkaz či poděkování autorovi SMS s textem SOS KART715 + Váš text na číslo 900 0906 (tato SMS je Vám zpoplatněna částkou 6 Kč, technicky zajišťuje Marketing Evolution s.r.o.).